La legge di stabilità 2014 ripropone la rivalutazione dei beni appartenenti all’impresa e per i fabbricati rivalutazione «onnicomprensiva». Ridurre la plusvalenza tassabile

Rivalutando anche il terreno si può generare una plusvalenza tassabile inferiore, perché per il calcolo si terrà conto dell’importo dell’area rivalutata

La legge di stabilità 2014 ripropone la rivalutazione dei beni appartenenti all’impresa, anche se con differenze rispetto all’ultimo provvedimento contenuto nel DL n. 185/2008, dove era previsto il riallineamento ai valori correnti o a quelli interni dei soli immobili.

L’art. 1, commi da 140 a 146 della L. n. 147/2013, dispone, invece, la possibilità di rivalutare i beni d’impresa e le partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2012.

Si possono, quindi, rivalutare i beni immobili, esclusi quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, i beni mobili strumentali, i beni immateriali e le partecipazioni iscritte tra le immobilizzazioni finanziarie.

Sui maggiori valori attribuiti ai beni si applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’IRAP e delle addizionali nella misura del 16% per i beni ammortizzabili e del 12% per i beni non ammortizzabili.

In questo momento di crisi economica nonché di liquidità, è molto difficile che gli imprenditori optino per applicare queste norme, visto “l’alto costo” (16 o 12%) che devono sopportare; tuttavia, quando decidono di rivalutare i beni e, in particolare i beni immobili, potrebbe risultare conveniente rivalutare l’area sottostante al fabbricato.

La riflessione scaturisce dall’esame dei documenti di prassi emanati dall’Agenzia delle Entrate negli ultimi anni.

Le circolari n. 11 e n. 22 del 2009 hanno risolto molti problemi, con particolare riguardo alla rivalutazione del fabbricato e del terreno sottostante.

Si ricorda che in base all’art. 36, commi 7, 7-bis e 8 del DL 4 luglio 2006 n. 223, il costo dei fabbricati strumentali per l’esercizio dell’impresa deve essere assunto, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e dei canoni leasing deducibili, al netto del costo delle aree occupate dal fabbricato e di quelle che ne costituiscono pertinenza.
Per effetto di questa disposizione sul costo complessivo dell’area più il fabbricato, sono state applicate le percentuali del 20 o del 30%, al fine di scorporare il valore della costruzione da quello del terreno.

Dette percentuali non dovevano essere applicate qualora l’area fosse già indicata in bilancio in base al costo analitico di acquisizione. L’area sottostante al fabbricato risulta, quindi, non ammortizzabile.

La circ. n. 22/2009 ha chiarito che il contribuente può scegliere di rivalutare il solo fabbricato, il solo terreno ovvero entrambi, tenendo presente, tuttavia, che i predetti beni sono classificati in categorie omogenee differenti e, pertanto, occorre necessariamente individuare distinti valori di rivalutazione.

È stato chiarito, altresì, che il valore effettivamente attribuibile “al fabbricato o all’area sia individuato sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni”.
La perizia di stima o la valutazione degli amministratori, quindi, evidenzieranno distinti valori, che non devono rispecchiare le percentuali di scorporo previste dal DL n. 223/2006. L’imprenditore sceglierà l’operazione di rivalutazione che ritiene, per il suo caso, più conveniente.
Tra i possibili eventi che si possono realizzare, non bisogna trascurare quello relativo alla cessione degli immobili in esame, che può avvenire, con valenza fiscale della rivalutazione, a partire dal 2017.

In merito alla determinazione della plusvalenza o minusvalenza riguardante la cessione del fabbricato, l’Agenzia delle Entrate ha assunto un preciso orientamento.

Infatti, la circolare n. 11 del 16 febbraio 2007, risposta n. 9.5, ha chiarito che la cessione dell’area comprensiva del fabbricato genera un’unica plusvalenza, pari alla differenza tra il corrispettivo pagato ed il costo fiscalmente riconosciuto dell’area comprensiva del fabbricato. Lo scorporo effettuato del terreno dal fabbricato, prosegue la circolare, attiene solo ai fini della determinazione della quota di ammortamento riferibile al fabbricato stesso e non anche ai fini della relativa plusvalenza (o minusvalenza) di cessione.

In questo caso, esaminate le interpretazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria, al contribuente conviene rivalutare sia il terreno che il fabbricato al fine di generare, nel futuro, una plusvalenza tassabile inferiore rispetto a quella scaturita dalla sola rivalutazione del fabbricato.

La plusvalenza, infatti, verrà determinata tenendo conto dei nuovi valori dei beni per effetto della rivalutazione, ma, ed è questo l’aspetto più importante, ai fini del calcolo si terrà in considerazione l’importo dell’area rivalutata.
Appare, dunque, doveroso prendere atto della posizione dell’Agenzia e procedere di conseguenza, optando per una rivalutazione sia del fabbricato che del terreno.

legge di stabilità 2014 rivalutazione beni;

fabbricati rivalutazione «onnicomprensiva».

Rivalutazione plusvalenza tassabile